AfA-Rechner Immobilien
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Abschreibung
Hinweis
Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen. Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sind grundsätzlich anteilig zwischen Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen und erhöhen die abschreibbare Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) ist an enge Voraussetzungen geknüpft (Baubeginn 10/2023–9/2029, Wohnnutzung, Erwerb im Jahr der Fertigstellung).
Welche AfA-Sätze gelten 2026?
Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,0 % p. a. für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925; 2,5 % p. a. für Baujahr vor 1925; 3,0 % p. a. für Wohngebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden. Optional degressive AfA von 5 % p. a. nach § 7 Abs. 5a EStG für neue Wohngebäude mit Baubeginn 1.10.2023–30.9.2029.
Berechnungsformeln
Grundstücksanteil wird i. d. R. nach Bodenrichtwert geschätzt; oft 20–30 %.
Linear oder degressiv?
Die degressive AfA bringt anfangs deutlich höhere Abschreibungen, in späteren Jahren weniger. Sie lohnt sich vor allem, wenn die Steuerprogression heute hoch ist. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich (§ 7 Abs. 5a Satz 3 EStG).
Beispiel aus dem Alltag
Eine 2024 fertiggestellte Wohnung wird 2026 für 400.000 € erworben (Grundstücksanteil 20 %). Gebäudewert: 320.000 €. Lineare AfA 3,0 % = 9.600 € pro Jahr; degressive AfA Jahr 1 = 16.000 €, Jahr 2 = 15.200 €.
Voraussetzungen für die degressive AfA
Nur Wohngebäude, Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029, Erwerb spätestens im Fertigstellungsjahr. Bei Bestandsimmobilien greift die degressive AfA nicht.
Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen.
FAQ: Häufige Fragen
Wie ermittle ich den Grundstücksanteil?+
Üblich: Bodenrichtwert × Grundstücksgröße ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen. Die Finanzverwaltung stellt unter bestimmten Bedingungen eine Arbeitshilfe zur Verfügung.
Was passiert mit der AfA bei Verkauf?+
Die bis dahin geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten beim eventuellen Spekulationsgewinn nach § 23 EStG (10-Jahres-Frist).
Kann ich Sanierungskosten abschreiben?+
Erhaltungsaufwand wird sofort als Werbungskosten abgezogen; anschaffungsnaher Aufwand (innerhalb 3 Jahren über 15 % netto) zählt zu den Herstellungskosten und wird mit der AfA abgeschrieben.
Gilt die AfA auch bei Eigennutzung?+
Nein. Die Gebäude-AfA gilt nur für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien.
Quellen
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