Immobilienwert-Rechner
Objektdaten
Lage & Ausstattung
- • Schätzwert auf Basis Vergleichswertverfahren. Für eine belastbare Bewertung ist ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich.
Schätzwert / unverbindlich
Diese Schätzung basiert auf einem vereinfachten Vergleichswertverfahren. Tatsächliche Verkaufspreise hängen von Marktlage, Käuferinteresse, Energieeffizienz, Grundstückswert und individuellen Faktoren ab.
Wann eine vereinfachte Marktwertschätzung sinnvoll ist
Vor einem Verkauf, einer Erbschaft oder einer Finanzierung möchten viele zunächst grob wissen, in welcher Größenordnung sich eine Immobilie bewegt. Genau dafür ist diese Schätzung gedacht: schnell, transparent und ohne Verkaufsdruck.
Methodisch lehnt sich der Rechner an das Vergleichswertverfahren an. Er nimmt einen ortsüblichen Quadratmeterpreis als Basis und passt ihn über Faktoren für Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung an die konkrete Immobilie an.
Wohnfläche, Quadratmeterpreis und Lagefaktor sauber bestimmen
- Wohnfläche möglichst exakt nach Wohnflächenverordnung – nicht zu verwechseln mit Grundfläche oder Nutzfläche.
- Ortsüblicher Quadratmeterpreis: aktuelle Inserate vergleichbarer Objekte oder den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses heranziehen.
- Lagequalität ehrlich einschätzen – die Mikrolage (Straße, Lärm, Aussicht, ÖPNV) zählt, nicht nur die Stadt.
- Baujahr und Modernisierungen sorgfältig angeben: ein saniertes Bad oder eine neue Heizung können den Zustandsfaktor deutlich heben.
Wertformel mit Lage-, Zustands- und Altersfaktor
Lage- und Zustandsfaktor liegen typischerweise zwischen 0,75 und 1,25. Der Altersfaktor reduziert um etwa 0,4 % pro Jahr ab Baujahr (gedeckelt bei rund 30 %). Garten und Stellplatz erhöhen den Preis zusammen um bis zu 7 %.
Warum der Marktwert eine Spanne von ±10 % hat
Selbst bei sauberer Datenlage entstehen am Markt Preisspannen, weil Käuferinteresse, Finanzierungsbedingungen und Verhandlungsgeschick eine große Rolle spielen. Die Spanne von ±10 % bildet diese Realität ab.
Liegt der Wunschpreis am oberen Rand, braucht es ein überzeugendes Exposé und Geduld. Am unteren Rand verkauft sich die Immobilie schneller, unter Umständen wird aber Geld liegen gelassen.
Beispiel aus dem Alltag
Eine 100 m² große Eigentumswohnung in guter Lage in Köln, gepflegter Zustand, Baujahr 2010, mit Stellplatz. Bei einem ortsüblichen Quadratmeterpreis von 4.500 €/m² ergibt sich ein angepasster Quadratmeterpreis von rund 4.700 €/m² und ein Schätzwert von etwa 470.000 €.
Die Spanne von ±10 % bedeutet realistische Verkaufspreise zwischen rund 423.000 € und 517.000 € – je nach Marktphase und Verhandlung.
Wo die Schätzung ein Verkehrswertgutachten nicht ersetzt
Energieeffizienz, Grundrissqualität, Eigentumsstruktur (WEG, Erbpacht), offene Sanierungen, Bodenwert und Sondernutzungsrechte fließen nicht detailliert ein. Sie können den realen Wert spürbar nach oben oder unten verschieben.
Für rechtsverbindliche Zwecke – Erbschaftsteuer, Scheidung, Zwangsversteigerung, Kreditvergabe – braucht es ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV durch eine zertifizierte Sachverständige oder einen Sachverständigen.
FAQ: Häufige Fragen
Wo finde ich realistische Quadratmeterpreise für meinen Ort?+
Im Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses, in den Bodenrichtwerten (BORIS) sowie in aktuellen Inseraten auf großen Immobilienportalen für vergleichbare Objekte in derselben Mikrolage.
Reicht diese Schätzung für die Bank oder das Finanzamt?+
Nein. Banken verlangen für die Beleihung eine eigene Wertermittlung, das Finanzamt für Erbschaft- und Schenkungsteuer ein Gutachten nach ImmoWertV. Die Schätzung dient nur der eigenen Orientierung.
Wie wirkt sich das Baujahr auf den Wert aus?+
Pauschal sinkt der Wert mit jedem Jahr ab Baujahr leicht. Eine umfassende Modernisierung (Heizung, Fenster, Bäder, Dämmung) gleicht das oft aus oder kann den Wert sogar steigern – das wird über den Zustandsfaktor abgebildet.
Was unterscheidet Marktwert und Verkehrswert?+
In Deutschland sind beide Begriffe rechtlich gleichgesetzt (§ 194 BauGB): der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Quellen
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