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Pflegeimmobilien-Rendite-Rechner

Investition

Pacht & Kosten

Nettorendite3,43 %
Bruttorendite4,50 %
Jährlicher Cashflow (vor Finanzierung & Steuer)7.330,00 €
Risiko-Abschlag Leerstand270,00 €
Gesamtinvestition214.000,00 €

Wichtiger Risikohinweis

Pflegeimmobilien sind illiquide Sachwert-Investments. Betreiberbonität, Nachverpachtung nach 20–25 Jahren und regulatorische Änderungen sind die größten Risiken. Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen.

Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?

Sie kaufen ein einzelnes Apartment in einer Pflegeeinrichtung. Ein Betreiber pachtet das Gebäude in der Regel für 20–25 Jahre und zahlt eine Pacht – unabhängig davon, ob Ihr Apartment belegt ist. Vorteile: planbare Mieten, keine direkte Mieterauswahl. Risiken: Bonität des Betreibers, Nachverpachtung, Wertentwicklung.

Berechnungsformeln

Brutto = Jahrespacht / Kaufpreis × 100 · Netto = (Jahrespacht − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstandsrisiko) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100

Auch bei garantierter Pacht ist ein Leerstandsrisiko sinnvoll, da Betreiber insolvent werden können.

Risiken

Betreiber-Insolvenz, Folge-Vermietung nach Pachtvertragsende, regulatorische Änderungen (Pflegesatzverhandlungen), eingeschränkter Wiederverkaufsmarkt. Pflegeimmobilien sind kein vollwertiger Ersatz für Bargeld oder breit gestreute ETFs.

Beispiel aus dem Alltag

Pflegeapartment für 200.000 € + 14.000 € Nebenkosten. Jahrespacht 9.000 €, Verwaltung 600 €, Instandhaltung (laut WEG-Anteil) 800 €, Leerstandsrisiko 3 % der Pacht (270 €). Bruttorendite 4,50 %, Nettorendite ca. 3,42 %.

Hinweis

Der Rechner berücksichtigt keine Finanzierungskosten, Steuern (AfA, Sonderabschreibungen) und keine Wertentwicklung. Pflegeimmobilien sind illiquide Investments und sollten als langfristige Sachwerte-Beimischung verstanden werden.

Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen.

FAQ: Häufige Fragen

Wie sicher ist die Pacht?+

Sie ist nur so sicher wie der Betreiber. Bonität, Trägerverbund (Caritas, Diakonie etc.) und langfristige Pflegebedarfsprognose sind entscheidend.

Kann ich das Apartment selbst nutzen?+

Meist nur, wenn Pflegebedürftigkeit eintritt und ein Belegungsrecht im Kaufvertrag verankert ist. Reine Eigennutzung ist üblicherweise nicht möglich.

Wie ist die steuerliche Behandlung?+

Wie bei vermieteten Immobilien: AfA auf das Gebäude, Werbungskostenabzug für Bewirtschaftung und Finanzierungszinsen. Sonderabschreibung § 7b EStG ggf. prüfen.

Was passiert nach Ende des Pachtvertrags?+

Verlängerung oder Neuverpachtung. Hier liegt das Hauptrisiko: ohne Anschlusspächter sinkt die Rendite drastisch.

Quellen

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