Modernisierungsumlage-Rechner
Modernisierung
Wohnung
Hinweis
Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen. Die Mieterhöhungserklärung muss formelle Anforderungen nach § 559b BGB erfüllen.
Was zählt als Modernisierung?
Energetische Verbesserung, Einsparung von Wasser, neuer Wohnwert (z. B. Aufzug, Balkon, Bad-Sanierung). Reine Erhaltung (Reparatur, Anstrich, Defektbeseitigung) zählt nicht und muss vom Vermieter getragen werden.
Berechnungsformel
Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB: max. +3 €/m² in 6 Jahren; bei Miete < 7 €/m² nur +2 €/m².
Kappungsgrenzen
§ 559 Abs. 3a BGB: Die Miete darf binnen sechs Jahren nach Modernisierung um höchstens 3,00 €/m² steigen. Lag die Ausgangsmiete unter 7,00 €/m², beträgt die Kappungsgrenze 2,00 €/m². Die allgemeine Kappungsgrenze (§ 558 BGB, 20 %/15 %) gilt unabhängig davon nicht für Modernisierungsumlagen.
Beispiel aus dem Alltag
Energetische Sanierung kostet 60.000 €, davon 10.000 € Erhaltungsanteil und 8.000 € KfW-Zuschuss. Umlagefähig: 42.000 €. Jahresumlage: 3.360 €. Bei 70 m² Wohnfläche und aktueller Miete 9 €/m² ergeben sich 4,00 €/m²/Monat – über der Kappungsgrenze von 3,00 €/m². Mehrbelastung muss auf 3,00 €/m² gekappt werden.
Formelle Anforderungen
Vermieter müssen die Modernisierung 3 Monate vorher ankündigen (§ 555c BGB) und die Mieterhöhung in Textform mit detaillierter Berechnung begründen (§ 559b BGB). Mieter können bei Härtefall widersprechen.
Hinweis: Diese Berechnung ist eine unverbindliche Schätzung. Sie ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Immobilienberatung. Tatsächliche Konditionen, Hebesätze, Marktwerte, Mietspiegel, Energiepreise oder Bankaufschläge können abweichen.
FAQ: Häufige Fragen
Wie hoch ist der Erhaltungsanteil?+
Pauschalierungen sind nicht zulässig; der Anteil muss konkret bestimmt werden. Bei Heizungsanlagen oft 30–50 %, bei Fenstern niedriger.
Welche Förderungen mindern die Umlage?+
KfW-Zuschüsse, BAFA-Mittel, kommunale Zuschüsse und Tilgungszuschüsse aus zinsverbilligten Krediten.
Wann wird die neue Miete fällig?+
Der erhöhte Betrag wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung fällig.
Können Mieter die Modernisierung verhindern?+
Nur bei wirtschaftlicher oder persönlicher Härte (§ 555d BGB). Bloße Bequemlichkeit reicht nicht.
Quellen
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