Mietspiegel Rechner

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren durchschnittlich vereinbart oder geändert wurde. Sie bildet den rechtlichen Maßstab für Mieterhöhungen und – in angespannten Wohnungsmärkten – für die zulässige Neuvermietungsmiete.

Verbindliche Werte liefern die qualifizierten Mietspiegel der Städte und Gemeinden. Der Online-Rechner orientiert sich an typischen Spannweiten und liefert eine schnelle Einschätzung, kein Gutachten.

1. Wählen Sie zunächst den Anlass: Neuvermietung oder Mieterhöhung.
2. Tragen Sie Stadtgröße, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage ein.
3. Aktivieren Sie die zutreffenden Sondermerkmale (Balkon, Einbauküche, Aufzug, Stellplatz, Sanierung etc.).
4. Bei Neuvermietung können Sie zusätzlich angeben, ob die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt.
5. Bei einer Mieterhöhung tragen Sie die aktuelle Kaltmiete ein – der Rechner ermittelt den zulässigen Erhöhungsspielraum.

Vergleichsmiete = Miete/m² × Wohnfläche. Bei Mietpreisbremse: max. Neumiete = Vergleichsmiete × 1,10. Bei Mieterhöhung: max. zulässige Miete = min(aktuelle Miete × 1,20, Vergleichsmiete) – in vielen Großstädten gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % statt 20 %.

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung festgelegt sind. Dort darf die Neuvermietungsmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind von dieser Regel ausgenommen.

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % steigen, in vielen Ballungsräumen sind es nur 15 %. Zusätzlich darf die Vergleichsmiete nicht überschritten werden.

Lokale Mietspiegel berücksichtigen Quadratmeterspannen, Baualtersklassen und Lagezonen sehr viel genauer, als es ein bundesweiter Rechner kann. Auch energetische Modernisierungen, Denkmalschutz, Indexmieten oder Staffelmietverträge werden hier nicht abgebildet.

Für rechtsverbindliche Mieten oder Mieterhöhungsschreiben ist der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde, ein Sachverständigengutachten oder die Auskunft der Mieterberatung maßgeblich.

Ein typischer Fehler ist, Nebenkosten mit einzurechnen. Vergleichsmieten beziehen sich grundsätzlich auf die Nettokaltmiete. Auch Pauschalmieten („warm wie bisher“) lassen sich nicht direkt mit der Vergleichsmiete vergleichen.

Ebenfalls häufig: Sanierungen werden doppelt berücksichtigt. Bereits eine moderne Ausstattung beinhaltet einen Teil der Sanierungswerte – der Zuschlag „kürzlich saniert“ sollte nur bei umfassenden Modernisierungen der letzten Jahre aktiviert werden.